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Obligation d’information du syndic en cas d’action individuelle d’un copropriétaire
L’obligation d’information du syndic par le copropriétaire qui agit seul en justice pour la défense de la propriété ou de la jouissance de son lot, en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, n’est pas requise à peine d’irrecevabilité.
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Zone de revitalisation rurale : notion d’extension d’activité préexistante
L’activité libérale exercée par un médecin anesthésiste constitue une extension de l’activité préexistante du centre hospitalier au sein duquel ce dernier avait été nommé en qualité de praticien hospitalier. Elle n’est donc pas éligible au dispositif d'exonération d’impôt sur les bénéfices prévu en cas d’implantation en zone de revitalisation rurale.
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La clause de dédit-formation n’est pas applicable en cas de licenciement du salarié
Lorsqu’un salarié, lié par une clause contractuelle de dédit-formation, est licencié pour faute grave avant l’échéance prévue par cette clause, doit-il verser à l’employeur l’indemnité de dédit-formation ? La Cour de cassation a rappelé récemment sa position.
Seuls les frais supportés par l'emprunteur sont pris en compte pour le calcul du TEG
Ayant consenti un crédit à une SCI, une banque impose à son gérant de contracter une assurance décès et perte d’autonomie et de la lui déléguer. Faute d’être supporté par l’emprunteur, le coût de cette assurance ne doit pas être inclus dans le calcul du TEG.
Les faits
Une banque prête à une société civile immobilière (SCI) des fonds destinés à l'acquisition de biens immobiliers. Invoquant l'inexactitude du taux effectif global (TEG) en l'absence de prise en compte des frais d'assurance couvrant les risques de décès et de perte d'autonomie souscrite par son gérant, la SCI agit contre la banque en annulation de la stipulation d'intérêts, substitution du taux de l'intérêt légal au taux conventionnel et remboursement des intérêts indûment perçus.
Les juges du fond condamnent la banque en retenant que, celle-ci ayant imposé comme condition d'octroi du prêt une délégation à son profit de l'assurance souscrite et payée par le gérant de la SCI, le coût de cette assurance devait être pris en compte pour le calcul du TEG.
Cassation de cette décision par la Haute Juridiction : seuls les frais supportés par l'emprunteur doivent être pris en considération dans la détermination du TEG.
Commentaires
1° Pour déterminer le TEG ou le taux de référence d'un prêt, sont ajoutés aux intérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects (C. consom. ex-art. L 313-1, al. 1, applicable en l'espèce ; désormais art. L 314-1). Les primes d'assurance doivent être comprises dans le calcul du TEG lorsque l'octroi du prêt a été subordonné à la souscription de l'assurance concernée par l'emprunteur (Cass. 1e civ. 23-11-2004 n° 02-13.206 F-PB ; Cass. 1e civ. 15-10-2014 n° 13-19.241 F-D), ce qui n'est pas le cas si l'assurance est facultative (Cass. 1e civ. 8-11-2007 n° 04-18.668 F-PB ; Cass. 1e civ. 12-7-2012 n° 10-25.737 F-D) ou si l'obligation de souscrire l'assurance est sanctionnée par la déchéance du terme (Cass. 1e civ. 6-2-2013 n° 12-15.722 FS-PBI ; Cass. 1e civ. 6-4-2016 n° 15-12.774 F-D).
Encore faut-il que le coût de l'assurance soit assumé directement par l'emprunteur. Ce n'est pas le cas lorsque l'assurance érigée en condition du prêt a été souscrite et les primes payées personnellement par le dirigeant de la société emprunteuse.
2° Depuis l'ordonnance 2016-301 du 14 mars 2016, l'article L 314-1 du Code de la consommation, qui n'était pas applicable aux faits objet de l'arrêt commenté, prévoit expressément que ne sont pris en compte pour le calcul du TEG que les frais « supportés par l'emprunteur [...] et qui constituent une condition pour obtenir le crédit ou pour l'obtenir aux conditions annoncées ». L'ancien article L 313-1 du Code de la consommation ne contenait pas une telle précision.
Source : Cass. 1e civ. 2-2-2022 n° 20-18.729 F-D.
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