Prescription et obligation de délivrance : distinction entre l’action en exécution forcée et l’action en réparation

L’obligation de délivrance du bailleur est continue pendant toute la durée du bail. De sorte que le locataire peut en demander l’exécution forcée tant que le manquement perdure et obtenir la réparation de ses préjudices dans la limite des cinq années précédant son action en justice.

En l’espèce, des locataires commerciaux demandaient à leur bailleresse la délivrance de la jouissance d’une cour située à l’arrière de l’immeuble, incluse selon eux dans l’assiette du bail, ainsi qu’une indemnisation. Ils avaient acquis le fonds de commerce et le droit au bail en 2003, mais n’ont agi en justice qu’en 2019.

La cour d’appel avait jugé leur action prescrite, au motif qu’ils connaissaient dès 2003 les droits qu’ils détenaient sur la cour.

Pour censurer l’arrêt, la Cour de cassation rappelle que le bailleur doit délivrer la chose louée pendant toute la durée du bail et que cette obligation continue reste exigible tant que le bail se poursuit. Il en résulte que le locataire peut demander l’exécution forcée en nature tant que l’inexécution persiste. En revanche, s’agissant des dommages-intérêts, il ne peut obtenir réparation que pour les conséquences dommageables subies au cours des cinq années précédant sa demande. 

Civ. 3^e, 5 mars 2026, n° 24-19.292

©  Lefebvre Dalloz