Bail commercial et taxes à la charge du locataire : indues en l’absence d’inventaire

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1-9-2014, il est obligatoire d’établir un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, et leur répartition entre le bailleur et le locataire. Une simple clause dans le bail ne suffit pas. À défaut d’un tel inventaire annexé au bail, le locataire n’en serait pas redevable.

Jusqu’à la loi Pinel (loi 2014-626 du 18-6-2014), la liberté du bailleur et du locataire était totale pour répartir entre eux le paiement des charges du bail commercial. Ceci aboutissait, dans la grande majorité des cas, à un déséquilibre significatif au détriment du locataire dans la prise en charge des impôts, taxes, et autres redevances liés à la mise à disposition du local. La loi Pinel a eu pour objectif d’instaurer un équilibre. Il est ainsi prévu que pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1-9-2014, le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des différentes catégories de charges, impôts et taxes et redevances liés au bail (tableau ou liste inséré dans le bail ou en annexe) et indiquer leur répartition entre bailleur et locataire (C. com. art. L 145-40-2).

Les faits. Dans un bail commercial, l’article 17 intitulé « impôts et taxes », énonce que le preneur devra rembourser chaque année au bailleur, les taxes d’enlèvement des ordures ménagères, déversement au tout à l’égout, ou toute autre taxe pouvant s’adjoindre à celles-ci dessus indiquées. Le preneur devra acquitter les contributions personnelles mobilières, taxes professionnelles et généralement tous impôts, contributions et taxes auxquelles il est et sera assujetti personnellement. Il remboursera au bailleur le montant de la taxe foncière. Le locataire, faisant valoir qu’aucun inventaire n’a été établi, estime ne pas être redevable de ces sommes réclamées par le bailleur.

La décision. Le juge rappelle que l’inventaire a un caractère limitatif et constitue la seule façon d’imputer des charges au locataire, puisqu’elles doivent nécessairement y être récapitulées, de telle sorte que toute catégorie de charges non mentionnée à cet inventaire ne pourra être récupérée par le bailleur (C. com. art. L 145-40-2). Il relève que les parties s’accordent quant à l’absence d’inventaire annexé au bail qui en est dès lors privé d’un inventaire régulier comme exigé par la loi, mais contient néanmoins une clause en son article 17 prévoyant le remboursement de certaines charges par la locataire. Il ajoute que cette stipulation contourne l’exigence d’inventaire des charges, d’ordre public, et a donc pour effet d’y faire échec. Il décide que cette clause est par conséquent réputée non écrite et que le bailleur ne peut prétendre à des charges récupérables.

CAA Versailles 7-3-2024 n° 22/05759

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